Cómo impulsar políticas de rehabilitación para alcanzar la sostenibilidad

Una historia de tres ciudades europeas

Artículo basado en una investigación de Francesc Pardo-Bosch, Carles Cervera & Tamyko Ysa

Según las Naciones Unidas, en 2050 las ciudades acogerán al 65 % de la población mundial. En consecuencia, la presión sobre los recursos existentes –incluyendo la energía– crecerá de forma notable. La vivienda, la educación, la sanidad, la gestión del agua y de los residuos, así como la seguridad pública son servicios esenciales que se espera que los gobiernos brinden en áreas urbanas.

A medida que se intensifiquen las llamadas a abordar el cambio climático, las administraciones locales necesitarán diseñar e impulsar estrategias que garanticen la sostenibilidad financiera, medioambiental y social de los servicios esenciales que proporcionan a los ciudadanos.

En sus esfuerzos por abordar el cambio climático, los ayuntamientos deberán prestar especial atención al sector de la edificación, el principal emisor de gases de efecto invernadero en las ciudades, que representa alrededor del 40 % de la demanda total de energía. Mejorar la eficiencia energética de los edificios debería ser, por tanto, un elemento crítico en la lucha contra el cambio climático.

Según las Naciones Unidas, en 2050 las ciudades acogerán al 65 % de la población mundial

Francesc Pardo-Bosch, Carles Cervera y Tamyko Ysa, del Centro de Gobernanza Pública de Esade, han analizado los modelos de negocio de los ayuntamientos de tres ciudades europeas (Nantes, Hamburgo y Helsinki) para extraer conclusiones de las políticas que están implementando en mySMARTLife, un proyecto enmarcado en el programa de investigación e innovación Horizonte 2020.

En concreto, los investigadores han analizado las políticas de rehabilitación de viviendas impulsadas por cada una de las tres ciudades para mejorar la eficiencia energética. Las políticas, que son una combinación de colaboraciones público-privadas, son tratadas por los autores como casos de estudio. Sus conclusiones podrían ayudar a otras ciudades a planificar sus estrategias de eficiencia energética.

Una historia de tres ciudades

Nantes Métropole

La autoridad metropolitana está rehabilitando el actual parque inmobiliario de los 24 municipios que la conforman. Los edificios de más de 15 años de antigüedad son la prioridad. Los objetivos principales son mejorar la eficiencia energética, pasar a utilizar fuentes de energía renovables, mejorar la salud y la calidad de vida de sus propietarios/inquilinos y obtener un ahorro energético en los hogares.

Nantes city
La ciudad de Nantes está priorizando la eficiencia energética (Foto: Giuseppe Rispoli/Twenty20)

La intervención se centra especialmente en el 13,7 % de la población que está en la categoría de familias de bajos ingresos y quiere rehabilitar 1.000 hogares de esta categoría.

Nantes Métropole obtiene ingresos de los impuestos de propietarios privados (por ejemplo, permisos de obras y licencias urbanísticas) y subvenciones europeas a corto plazo. Su sostenibilidad financiera es escasa, puesto que los fondos públicos significan más del 70 % de los gastos de capital del ayuntamiento para este proyecto de rehabilitación.

Hamburgo

El ayuntamiento quiere rehabilitar 5.000 viviendas del distrito de Bergedorf. El objetivo de esta acción es reducir la actual demanda de energía en un 50 %. El ayuntamiento tiene previsto instalar paneles aislantes y de energía solar, y sustituir los sistemas de calefacción ineficientes, alimentados por combustibles fósiles, por fuentes renovables. Algunos edificios rehabilitados han sido equipados con sistemas domóticos inteligentes que permiten a los propietarios controlar y regular a distancia el uso de la calefacción y de los aparatos eléctricos a través de teléfonos móviles, tabletas y ordenadores portátiles.

Hamburg city
El ayuntamiento de Hamburgo quiere reducir la actual demanda de energía en un 50 % (Foto: JJF Arquitectos/Twenty20)

La gestión es muy compleja debido a la combinación de propietarios de un solo inmueble y multipropietarios, algunos de los cuales son cooperativas de viviendas que gestionan el alquiler de viviendas por debajo de los precios del mercado para inquilinos de bajos ingresos. En general, los propietarios se muestran reacios a asumir los costes iniciales de rehabilitación. En el caso del ayuntamiento de Hamburgo, todos sus costes, que no son significativos, son cubiertos por subvenciones de la Unión Europea.

Helsinki

El ayuntamiento de Helsinki está rehabilitando 1.323 apartamentos en bloques de viviendas de los años setenta y ochenta. La mayoría de las viviendas de la ciudad fueron construidas en aquellas décadas. Algunas de ellas eran gestionadas por cooperativas de viviendas. El ayuntamiento trabaja con Helen (una productora y distribuidora de energía de propiedad íntegramente municipal) y con organizaciones locales centradas en la transferencia tecnológica.

El modelo de reacondicionamiento energético busca mejorar el desempeño energético a través de la gestión del hogar inteligente. En concreto, en la intervención de rehabilitación se instalan mecanismos de producción de fuentes de energía renovable y controles inteligentes. Helsinki no necesita abordar renovaciones a gran escala puesto que la mayoría de sus valores U ya son relativamente buenos, comparados con los promedios de edificación en Europa.

Street in Helsinki
El ayuntamiento de Helsinki está rehabilitando 1.323 apartamentos en bloques de viviendas de los años setenta y ochenta (Foto: Maria/Twenty20)

Los propietarios tienen que pagar todos los costes y los contratos se suscriben directamente con los proveedores de las obras de rehabilitación. El ayuntamiento supervisa las intervenciones para evaluar los ahorros y los beneficios medioambientales. La municipalidad de Helsinki obtiene ingresos de los impuestos de los propietarios y de las subvenciones europeas.

Estrategias de rehabilitación

Desafíos y riesgos

Convencer a los propietarios para que participen y asuman los costes del programa es el mayor obstáculo a que se enfrentan los programas piloto de rehabilitación para alcanzar sus objetivos en términos de escala y de velocidad. El coste medio de rehabilitar una vivienda oscila entre los 150 y los 170 €/m2, lo cual hace que los costes iniciales sean prohibitivos o, cuanto menos, poco atractivos para muchos propietarios de inmuebles. Si no se dan las garantías y las seguridades suficientes sobre la rentabilidad de estas inversiones, es difícil disipar la incertidumbre que se plantea a la hora de realizar una inversión de tal magnitud.

El grado de participación en los proyectos también depende del tipo de propiedad. Helsinki solo trata con propietarios de un solo inmueble y con cooperativas de viviendas, mientras que los ayuntamientos de Nantes y Hamburgo trabajan también con multipropietarios. En general, es más sencillo implicar a los propietarios de un inmueble o de varios que gestionan sus propiedades con los precios de alquiler vigentes en el mercado, que a las cooperativas de viviendas, las cuales alquilan sus propiedades a precios que están por debajo de los de mercado para ayudar a familias de rentas bajas.

Los ayuntamientos también se basan en la financiación externa para llevar a cabo sus proyectos de rehabilitación

Los ayuntamientos también se basan en la financiación externa para llevar a cabo sus proyectos de rehabilitación. Estos programas solo se pueden escalar y replicar si cuentan con fondos de subvenciones europeas para implementar estos planes piloto, que brindan la oportunidad de probar su viabilidad. La coordinación a todos los niveles –local, regional, nacional y supranacional– puede prolongarse en el tiempo. Los procesos legales y regulatorios tienen que estar alineados para asegurar que los incentivos financieros son atractivos y no resultan prohibitivos.

También es esencial recoger y analizar los datos de dichas intervenciones. Cada ciudad tiene su propia plataforma de gestión de datos y un equipo para registrar estadísticas y utilizarlas para la toma de decisiones. Pero estos datos también deben analizarse junto con otros indicadores demográficos y datos sobre la vivienda, un proceso de integración de datos y resultados que puede resultar complicado.

La implementación y medición de resultados puede convertirse en un reto más difícil cuando se adoptan enfoques geográficos más amplios. En Hamburgo y Helsinki, por ejemplo, los proyectos piloto se desarrollan en distritos clave, mientras que en Nantes operan por toda la región. Dada la diversidad de tipos de vivienda y de propiedad, Nantes Métropole está dedicando esfuerzos, en la medida de lo posible, a alcanzar objetivos claros de consumo de energía. Medir el éxito también puede resultar difícil.

Los modelos de negocio de Nantes, Helsinki y Hamburgo se basan en colaboraciones público-privadas

Oportunidades

Los modelos de negocio de Nantes, Helsinki y Hamburgo se basan, en mayor o menor grado, en colaboraciones público-privadas. La Comisión Europea y los ayuntamientos actúan como intermediarios y supervisores, mientras que las empresas privadas, como las compañías energéticas, los gabinetes de arquitectura y las constructoras, colaboran con los propietarios y con el sector público. Se trata de proyectos piloto que demuestran cómo pueden funcionar las colaboraciones público-privadas.

Helsinki va un paso más allá. Sigue el modelo de las 4 "P" (público-privado-personas-partnership), que implica a propietarios y stakeholders clave. Como principales beneficiarios e inversores, los propietarios son los impulsores del proceso y de los resultados en cada fase, desde la planificación hasta la implementación y la medición de resultados.

Finalmente, los programas de formación dirigidos a los ciudadanos y la supervisión de las actividades por parte de los ayuntamientos crean círculos virtuosos de aceptación y retroalimentación. La comunicación constante sobre el avance del proyecto y la medición de sus resultados, conforme a unos indicadores financieros, medioambientales y sociales, desempeñan un papel esencial para los ayuntamientos, porque cuanto más exitoso se percibe un proyecto, más ciudadanos lo apoyarán. Las ciudades sostenibles dependen, en última instancia, de los ciudadanos comprometidos.

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